「知れば役立つ！空き家豆知識」連載記事を紹介します

広報とみおか2022年11月号より、群馬県不動産コンサルティング協会による「知れば役立つ！空き家豆知識」の連載が始まりました。ここでは、過去に掲載した記事をご紹介します。

群馬県不動産コンサルティング協会とは

群馬県内の、国土交通大臣公認の不動産コンサルティングマスターを中核とした会員で組織されたNPO法人です。

不動産に関して最善の選択・意思決定ができるよう、さまざまな有資格者と連携し、客観的、公平な立場から助言・提案等を行っています。

目次

• 第1回　隣地から越境してきた木の枝（2022年11月号掲載）
• 第2回　建物解体orそのまま売却？（2022年12月号掲載）
• 第3回　相続登記の義務化について（2023年1月号掲載）
• 第4回　空き家は「資産」？価値を高める耐震改修（2023年2月号掲載） 
• 第5回　固定資産税も増税？（2023年3月号掲載）
• 第6回　空き家売却の準備（2023年4月号掲載）
• 最終回　こんな空き家も売れています（2023年5月号掲載）

掲載記事

第1回　隣地から越境してきた木の枝

民法における所有権の規定の第1節第2款に相隣関係（そうりんかんけい）という項目があります。普段は目にすることもない熟語ですが、隣人同士の法律関係のことです。民法は明治29年に制定されているので、昔から隣人同士のもめごとはあったということでしょうね。その内容は、隣地を使用させてもらうときの方法や、隣地から自然に流れてくる水の対処方法、境界杭の設置など多岐にわたります。

その中で、令和5年4月1日に改正法が施行される条文があります。内容は、隣地から越境してきた竹木の枝の切除に関するものです。現在は、隣地から越境した枝は隣地所有者に切除の請求ができるとだけ規定されています。隣地所有者が切除しなければ、裁判を起こすことになります。
施行後からは、まずは従来通り相手に切除の請求をし、相手が約2週間以内に切除をしなければ、自分で切除できることになります。このような改正の背景には、増え続ける空き家と空き家の所有者不明の問題があります。隣の空き家の所有者が分からなければ、枝の切除の請求もできなくなるので当然のことかもしれません。いずれにしろ、ご近所仲良く互いを思いやる気持ちを持ち、法律に頼らない生活をしたいものです。

（文：不動産コンサルティング協会　新井晴夫）

第2回　建物解体 or そのまま売却？

私たちは、市役所で定期的な相談会を行っています。そのなかでよくある相談が、「空き家を解体しないと売れないのでしょうか」というものです。こちらからは、まず次の2つをお聞きします。

1つ目は、築年数による経年劣化の状況についてです。雨漏りやシロアリ被害がないかなどが重要ですが、今までリフォーム履歴があるかなども確認します。

2つ目は、家の管理状況についてです。空き家が何年も放置されていたり、何らかの要因でごみ屋敷になっている状況などがあります。

しかし、古くても管理されていれば修理の必要があまりなく、そのままで利用価値がある物もあります。ただ古いからと言って解体するのではなく、状況や更地での価格など、よく調べて提案しています。まずは現状で売りに出し、ある期間経過して売れなければ解体して更地売却に切り替える方法など、段階的な方法を提案できます。

地方移住が進んでおり、お客さまのご要望が多様化しています。私たち県不動産コンサルティング協会では、相談窓口を開設しています。まずは、ご相談を。きっと空き家のモヤモヤがすっきりします。

（文：不動産コンサルティング協会　古越俊介）

第3回　相続登記の義務化について

空き家相談会や不動産相談会で、相談者に不動産登記の名義人を聞くと、亡くなった親の名義のまま相続の登記をしていない案件が多いのが現実です。「法定相続人の間で話がまとまらない」「お金も手間もかかるし、今すぐでなくても良いだろう」という考えで放置されてしまいがちです。このようなことから所有者不明の土地が増えてしまい、国や自治体が公共事業や災害対策などで土地を取得したいとき、大きな問題となっています。

また、民間の不動産取引や利活用も阻害されてしまいます。国土交通省の調査によると、所有者不明の土地の総面積は九州の面積を上回っています。

これらの対策として、令和6年4月1日から相続登記が義務化されます。相続人は、相続の開始および所有権を取得したことを知った日から3年以内に不動産の名義変更登記をしなければなりません。もし、正当な理由がないにも関わらず3年以内に登記申請をしない場合は、10万円以下の過料の対象となります。この相続登記義務化は、法改正後に発生した相続のみならず、法改正以前から相続登記をしていない不動産にも適用されます。困ったことになる前に、相続登記は早めに行いましょう。

（文：不動産コンサルティング協会　髙平建一）

第4回　空き家は「資産」？　価値を高める耐震改修

相談会で「相続する実家が空き家になる予定だ」という相談がしばしばあります。相談者の話からすると、家が建ったのは約60年前です。その頃は高度経済成長期で、核家族用の住宅が右肩上がりに増加。しかし、人口減少に転じた今では、それらが空き家となっているのです。空き家は、管理されているか否かで対応が変わります。雨漏りがあるなど管理がされていなければ解体、また、修繕などがしっかりされていれば活用が考えられます。ここで注目したいのが、建物の建築確認日。建築確認日が昭和56年5月以前の場合は旧耐震基準です。空き家の大半は60年前のものなので、旧耐震基準で建てられていることになります。

近頃は地方移住や二拠点居住が進み、すぐ住める低価格の住居が人気となっています。空き家が候補に挙がりますが、旧耐震基準の家は買い手にとってマイナスとなる可能性があります。そこでおすすめなのが、市の補助制度です。耐震診断・計画・改修工事に対して費用の補助が受けられます。建物を耐震化することで、資産としての価値を高めることになります。

空き家は家族の資産から地域の資産になり、世代間で継承される不動産になりつつあります。持続可能な「住まい」として、新しい家族が富岡市に根付く場として、空き家が生まれ変わることを願います。

（文：不動産コンサルティング協会　浦沢幹典）

第5回　固定資産税も増税？

土地・建物の所有者または相続人には、固定資産税という市町村税がかかります。他の税金と同様、いくつかの軽減措置があり、代表的なものが住宅用地に対する特例や、新築住宅に対する軽減です。例えば、小規模住宅用地（住宅1戸につき200平方メートル（約60坪）までの住宅用地）は土地の価格が6分の1になります。よく言われるのが、古い建物でも取り壊すと「固定資産税が上がる」「土地の税金が高くなる」という話です。

しかしながら、近年の空き家の増加を踏まえ、国は「空家等対策の推進に関する特別措置法」を平成15年に制定しました。あまりにも管理が行き届かない空き家を「特定空家等」に認定して、固定資産税の減額を受けられないようにするという法律です。それでも空き家が減らなかったからでしょうか、先日の新聞報道では、この法律を改正して「特定空家等」程ではなくても、管理の行き届かない空き家を「管理不全空家」に認定して、固定資産税の減額という優遇措置を解除する、との記事がありました。何をもって「管理不全」と認定するのか、今の段階では分かりませんが、今後の動きに注目です。

（文：不動産コンサルティング協会　阿久津昇）

第6回　空き家売却の準備

これまでの空き家相談会で「事前準備があればもっとスムーズに売却活動ができた」というケースがいくつかあります。そこで、今回は空き家の登記について触れたいと思います。

まずは、建物が登記されているかどうかです。古い建物は登記されていないことがあります。固定資産税納付書などに建物の記載があっても、未登記の場合があります。売却するためには、原則として表題登記や所有権保存登記をする必要があります。

次に、土地・建物の所有者を登記簿（権利証や登記識別情報など）で調べてみましょう。相続した場合、相続登記は済んでいるか、親族など（親の兄弟など）の名義になっていないか確認が必要です。なお、固定資産税納付書が自分宛てに届いても、登記は自身で法務局に申請しないと完了しません。

最後に、抵当権などが残っていないかです。住宅ローンを完済したときなどは、不動産の抵当権の登記を抹消する必要があります。手続きは司法書士に依頼することができます。

いざ、空き家を売ろうというときに登記を整理するのは、時間も手間もかかり大変です。今のうちから確認し、手続きしておきましょう。

（文：不動産コンサルティング協会　大和久雅史）

最終回　こんな空き家も売れています

定期的に開催している空き家相談会には、家を貸したい人、売却・処分したいという人が来ます。良質な建物なら賃貸物件としての利用も良いと思いますが、貸すための修繕費用の負担などを考え、多くの人が「売却して処分」という選択をしています。売却された空き家は、セカンドハウス・民泊・カフェなどに利用されたり、リフォームして貸家として利用されることもあります。

県不動産コンサルティング協会では、市と共催で定期的に相談会を行っています。「こんな空き家は処分できないだろう」と思い込まず、まずはご相談ください。

売却成約した空き家の例

• 雨漏り・シロアリが発生している空き家
• 床が傾き、壁が崩れている空き家
• 家財道具がそのまま残る空き家
• 農地や山林が付いている空き家
• 駐車場のない空き家
• 建築基準法の要件が満たされず、家の建て替えができない空き家
• 築100年を超える空き家
• 過去に火事のあった空き家
• 事故物件の空き家

（文：不動産コンサルティング協会　三田益雄）

空き家無料相談会に参加してみませんか

市では、群馬県不動産コンサルティング協会と共催で空き家無料相談会を行っています。

市内に空き家を所有していて処分に困っている人、空き家を売買・賃貸したいと思っている人は、ぜひ空き家無料相談会にご参加ください。協会に所属する不動産業者が相談に応じます。

詳しくは、不動産コンサルティング協会共催空き家相談会（内部リンク）をご覧ください。